历经三年求索，华发新城首届业委会成立，为珠海社区自治带来启迪业委会办公室成了“议事厅”

日前，我市规模最大的“候鸟社区”——华发新城首届业委会，历经三年求索，终于宣告“诞生”。

“若仅凭一腔热情，恐怕很难走到今天。”为华发业委会奔走的是一群公道正派且具备法律素养的业主，他们倾力推动，意欲催发业主自治意识的“萌芽”；他们与物管和谐相处，成为业委会“顺产”的重要法宝；当选举陷入困境，他们提请市人大出台关于“推定同意”的立法解释，创下全市首例。日前记者采访了有关人士，希望华发新城业委会的诞生，能够给当下珠海的社区自治实践带来一些启发。

筹 备

与物业公司达成合作共识，获得支持 小区保安变成筹备“助手”

小区热心人倾力推动

“业委会筹建成败与否，很大程度上决定于是否有一群公道正派、热心公益、素质高的业主。”香洲区城市监督管理局物业办主任林桂合如是说。而在为华发新城首届业委会四处奔走的群体中，就不乏这样的业主，他们中有退休老干部、专业律师、企业老总，等等。

年届古稀的吴庆琛是一名退役军人，作为华发新城首届业委会的发起人之一，早在2005年他就萌发了组建业委会的念头。“当时，初到珠海，时常感到身在异乡的孤独，便希望能和志趣相投的朋友聚在一起，实现自我管理，找到社区归属感。”吴庆琛回忆道。然而当时响应者寡，此想法无疾而终。

2009年6月，小区物业公司推出游泳池收费新措，加之日积月累的管理矛盾，激发部分业主不满，数十名业主发起“业主维权碰头会”，并向有关部门提出召开首次业主大会的申请。2009年7月，首届业主大会筹备组成立，而后在华发社区居委会（2010年8月成立，此前为濂泉居委会）的指导监督下正式踏上筹建之路。

华发新城（一至四期）住户逾5000户，仅印发宣传单和选票等，就是一笔不小的支出，发放和回收选票等也需要大量人力。吴庆琛等筹备组成员找到小区“管家”——华发物业管理服务公司。“一般物业公司生怕业委会一旦成立，就会像‘婆婆’一样管住它，而我们自始至终抱着与物业公司合作的心态。”吴庆琛恳切的一番话语，赢得物业公司的共识。筹备期间，华发物业公司“慷慨解囊”，提供3万元的启动经费，并发动小区保安等力量充当“助手”。

人户分离使投票遇阻

在社区居委会的指导和监督下，这支汇集各路专业人才的筹备团队有条不紊地行动着。期间，筹备组成员发现，部分业主存在“搭便车”的心态，对业委会的认识不足，参与积极性不高。为此，居委会邀请社区结对律师进社区“坐班”，就“业主自治与物业管理”与小区居民面对面答疑解惑，并开展系列普法咨询与宣讲。

然而，2011年第一阶段投票给了筹备组“当头一棒”——筹备组合计发出选票1620张，收回选票1556张，投票业主人数和住房面积未达到“双过半”的规定。

据介绍，华发新城已交付业主使用的一至四期共有5245户，小区总建筑面积约为97万平方米，是目前全市规模最大的小区。“这里的常住人口分季节，在此置业的市外人士占一定比例，夏天居住率有五六成，冬天七八成，是典型的候鸟社区。”华发社区党支书陶体伟说。人户分离比例突出也成为投票遭遇困境的原因之一。

成 立

提请市人大对相关条例出台立法解释 推定同意 开了全市首例

提请市人大出台立法解释

“因小区人户分离比例较大，当时约有2000套以上物业无法将选票直接送达给业主本人。”业委会主任陆星州说。按照《珠海市物业管理条例》第24条规定，如果业主未在公告期内进行投票，或者未向业主代表提交书面意见，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其他表决事项，可以推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。

由于国务院出台的《物业管理条例》和广东省出台的《广东省物业管理条例》中，均没有关于推定同意的规定，因此，相关人士和部门对推定同意条款如何理解、适用各持己见，选举工作一度处于胶着状态。于是，业委会筹备组2011年6月向香洲区城市监督管理局、市住建局等相关部门申请，最终由市住建局向市人大常委会提请，对《珠海市物业管理条例》第24条作出立法解释。

推定同意开了全市首例

2011年11月28日，筹备组获得市人大常委会法制工作委员会的复函。批复称，按照国务院《物业管理条例》第12条规定，在物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的情况下，业主大会会议方能召开；业主大会召开后，需要对相关事项进行投票表决的，可以适用《珠海市物业管理条例》第24条有关推定同意的规定。有了市人大常委会的明确表态和权威解释，筹备组吃下一颗“定心丸”。

“第24条关于推定同意的有关规定是在上位法基础上的重大创新，对解决现实问题具有重大意义。”林桂合说，许多小区成立业委会、进行业主自治过程中，都存在类似的问题亟待解决，如部分业主漠视自己的权利，参与社区事务积极性较弱。“华发新城此举开了全市首例，在全国也是比较罕见的。”

第二阶段投票终于“双过半”

2011年12月，华发新城业委会筹备组随即启动第二阶段投票，选举业委会成员。这一次，筹备组广泛发动社区志愿者力量，200多名有能力且热心的业主先后投入其中，将此前尚未发出的3625张选票，送至相应业主或专有物业。他们满腔热情地挨家挨户敲门，耐心与业主宣传解释、收发选票，遇到业主在外地的，则逐个打电话询问确认。

最后，收回的选票数终于达到“双过半”，使业委会的成立具备了权威而充分的法律依据，华发新城首届业委会历经一波三折终于“诞生”了。

运作实践

华发新城首届业委会运作规范 “合法是 一切的前提”

首届业委会阵容“豪华”

华发新城首届业委会由13名委员和4名候补委员组成，阵容堪称“华丽”，包括退休老干部、企业高管、公务员、专业律师等，13名委员均为大学本科以上学历，其中有5名是硕士研究生学历。

三间业委会办公室由华发物业公司提供，与物业管理处成了楼上楼下的“邻里”，便于日常沟通。从上周起，委员们正式“上岗”，每周三、六、日下午15：00-17：00，均有一名委员坐班，接受业主的意见反馈，协调小区问题，其他时段则由专职秘书做好记录和情况收集。记者日前在办公室看到，闻讯前来的业主络绎不绝，有的业主对业委会的认识尚浅，也饶有兴趣地前来面对面讨教，此时的业委会办公室俨然变成了“社区议事厅”。被聘为业委会顾问的王韧就告诉记者，当天他在QQ上用了3个小时，与业主耐心解释业委会的相关问题。

已制定相关规章制度

业委会主任陆星州说，为了确保业委会规范运作，目前业委会已制定了工作职责、财务管理制度等相关规章制度，业委会成员分工及职责也作了细化，包括业主联络服务、安全保障、财政财务、公共财产监管等。“当务之急是面向业委会成员和小区业主普法，合法是一切的前提，只有如此，才能形成长效运行机制，业主也会更懂得珍视自治的权利。”为此，陆星州计划在每次召开业委会例会时，用专门的时间进行法律普及，此外，还要开通业委会网站，拓展与业主线上、线下交流的平台。“小区事务对每一个业主开放，我们将邀请业主参加例会，小区公共设施工程均采用招投标，每项小区决策都采取信息公开、程序透明、参与开放的原则。”陆星州说。

部门说法

业委会运作尚缺乏长效机制 今年将进一步细化工作指引

“候鸟社区”是以“宜居城市”著称的珠海独特的“衍生物”。华发新城首届业委会选举，将此类社区业委会选举的话题，以及目前业委会成立过程中存在的共性问题，带进了公众的视野。日前，香洲区城市监督管理局有关负责人向记者介绍了相关情况，并透露了接下来的工作计划。

业委会成立仍有三大难点

据了解，目前香洲区有756个小区，其中，成立业委会的有216个小区，大约占28%的比例，在珠三角尚走在前列。香洲区城市监督管理局物业办主任林桂合介绍，目前业委会成立和管理的难点主要集中在三方面。一是业主参与公共事务的主人翁意识较淡薄，多抱着“坐享其成”、“搭便车”心态；二是业委会筹建和运作过程中经费筹集困难，“事实上，根据《珠海市物业管理条例》，首次业主大会会议的组织费用，由全体业主共同承担，但目前更多的情况是，由筹备成员垫付，或开发商提供。”三是对业委会的权责目前尚未有详细的界定，对业委会的监督和管理缺乏有效的机制保障。

将进一步细化相关工作指引

林桂合认为，业委会成员是否公道正派、热心公益、素质高，业主是否具有公共意识，很大程度上决定着业委会的成败，这其中又涉及诸多专业知识。为此，今年香洲区将加强宣传培训，向社区居委会、业委会、广大业主等普及相关知识。香洲区早在2009年就制定出台了《香洲区物业小区选举业主委员会工作指引》，以加强对业委会选举的指导与监督。据林桂合介绍，为了使指引更具实操性，香洲区正制定一套从申请到备案等筹建全过程的详细指引，可以指导业委会成立的具体操作流程，且每项流程均附有案例模板，筹备者拿着指引就可以“对号入座”，有望于年内出台。

业委会运作需要长效机制

“业委会要凝聚越大的共识，付出的成本就越高，但作为一个自发的松散性组织，他们应该付出多少成本，他们权利和义务的边界在哪儿？诸如此类的问题，目前尚缺乏共识。”王韧认为，在这个过程中，需要业主给予业委会更大的包容和理解。“业委会的运作需要形成长效机制，有人觉得业委会应该是‘雷锋’，其实业委会成员都是普通业主，如果有了长效机制的保障，我们每个人都能运用这个机制，维护我们的合法权益。”

本版撰文 本报记者 张冰梓 本版摄影 本报记者 吴长赋