由于开发商与前期物业产生矛盾，石家庄书香华苑小区出现两个“管家”：老物业没走，新物业入驻，双方近期彼此掐架，业主受连累遭了殃。据了解，为了改变物业选择中的被动局面，书香华苑小区已经在筹备成立业委会。

在采访中记者了解到，就石家庄拥有专业化物业管理的小区计算，目前仍有一半多的小区没有业委会，业委会成立之路困难重重。

事件

一个小区两家物业掐架，业主遭连累

今年7月末左右开始，石家庄市书香华苑小区出现戏剧性一幕：老物业未走，新物业入驻，一个小区出现两个“管家”，双方掐架，业主遭了殃。

书香华苑原来的物业名为龙狮物业，新入驻物业名为金帆物业。目前，两家物业分别派人在小区门口站岗，小区里的物业人员猛增到几十人。

两家物业并存，给业主们带来的结果却是垃圾没人掏、卫生没人搞、物业费不知交给谁，诸如此类情况不断，小区一度出现“两个管家没水喝”的状况。“感觉声势紧张，心里吊着似的。”一王姓业主如是说。

记者了解到，这起新老物业之争，根源是龙狮物业与开发商河北新天地开发有限公司之间的矛盾。

业主刘先生告诉记者，小区的开发商欲将地上车位售卖给小区业主，但这些车位并没有获得规划部门的许可，因此仍属全体业主所有。龙狮物业的处理办法进行出租，此举获得业主许可，却与开发商产生了矛盾。

当时开发商售出两个车位，为防止没有购买车位的业主把车停在这里，对其加锁并聘请了两名保安对其24小时轮班“驻守”

此后，开发商以龙狮物业已不具备相应资质为由，聘请金帆物业作为书香华苑的物业服务公司。但龙狮物业认为在小区业委会成立之前，其作为前期物业仍然有效，由此出现两个物业争一个小区的状况。

双方“共存”10余天后，矛盾在8月5日爆发。金帆物业的工作人员采用“武力”将龙狮物业赶出了小区，但矛盾仍未完全解决。

出路

筹备成立业委会，自选物业改变被动局面

面对新老物业之争带来的尴尬局面，对于书香华苑的多数业主而言，成立业委会，实现自主选择物业，成为最迫切的需求。近期，该小区业委会成立筹备组已经接受了业主报名。按照程序，筹备组成立后，将召开业主大会，由业主大会选举出业委会成员。

业委会的成立会带来什么？

石家庄市住房保障和房产管理局的工作人员介绍，业委会代表了大多数业主，作为业主公约的监督者，可以协调业主之间、业主与物业等之间的矛盾。

这种作用从业委会成立较早的香榭苑小区，或许能够窥得一二。

据香榭苑小区业委会副主任任国民介绍，该小区于2005年年底交房，2006年年初入住，2007年第一届业委会成立，由主任、副主任加上其他5名成员组成。

任国民说，当时小区迅速成立业委会，一个原因也是由于开发商聘请的前期物业不尽如人意。“物业费定价权由物业决定，小区基础设施能否及时维修、卫生是否达标没有人监督。”当时物业费为每月1.2元/平方米，在石家庄是最高的，然而物业服务却未达到此要求，且在还未供应暖气前业主就被要求交了物业费， “导致业主对物业意见很大。”“这些问题在成立业委会后迎刃而解。”任国民说，业委会在经过公开严格的考察招聘后，重新选择了一家物业公司，而物业费降为每月0.96元/平方米，物业的服务标准被业委会时刻监督，必要时还可以“炒”掉物业。

今年4月19日，任国民所在的业委会依据河北省的相关规定，代表业主前去市房管局申请代管小区的住宅专项维修资金，此举成为石家庄市首例。市房管局对此做出回应：“按规定执行”接受业委会的代管申请。

目前，任国民和其他业委会成员正按照相关规定准备申请代管所需的资料，准备向市房管局提出申请。

现状

半数小区没业委会自治之路阻碍重重

业委会不算什么“新生事物”，然而在石家庄的小区，成立业委会的比例目前依旧不高。市房管局的工作人员告诉记者，按照拥有两栋或两栋以上的居民楼计算为一个小区，目前石家庄市约有1041个小区，截至2011年其中只有112个小区成立了业委会，只占了一成多。

工作人员同时也表示，因为成立业委会的小区肯定是拥有专业化物业管理的小区，这类小区目前石家庄只有275个，其他的小区一部分是社会保障管理，即由居委会管理，保证小区的基本运行和卫生，如裕东小区、金马小区等；或者是由所属单位自管，如华药小区。不过即便这样算，石家庄仍有一半多的小区没有业委会。

业委会的发展之路困难重重。

业主维权专家舒可心认为，业主公共管理意识弱是阻碍业委会成立的根本原因。只要有公共管理意识，阻碍再多也是可以将业委会组织起来的。此外，《物权法》和《物业管理条例》使得业委会的成立在宏观上已经没有了阻碍，但有些相关部门和开发商等仍不乐见业主组织起来。

任国民说，第一届业委会筹备成立时，很多业主积极性并不高，“感觉多一事不如少一事。”当时光是送业主的选票就花了半个多月。

任国民认为，小区越大，业委会成立过程越难、时间越长。而据记者了解，青园街的某小区业主同意成立业委会，最终却因为没人愿意担任业委会委员而最终失败。任国民说，由于忙于工作等，很多业主不愿花时间和精力去担任业委会成员，“业委会成员最好是老中青结合，有一些退休人员，有责任心还得有精力。”

业委会的成立，很多物业首先会遭遇压力，他们也往往对其设阻。任国民透露，前期物业在与新物业交接时，将小区的工程图纸、部分业主档案带走，制造矛盾。

此前还有媒体报道，石家庄市高新区润丰嘉园小区(又名心海假日)在选举业委会过程中，出现筹备公告被撕毁、物业跟踪送选票人员等“怪象”，最终选举“流产”。

“以后小区面临的问题将更多，”任国民说，他建议相关部门可以扶持两三个小区作为业委会的试点。

市房管局工作人员透露，他们有个想法是对业委会成员进行培训，并在小区进行物业管理知识的巡讲，提高其物业管理知识的专业性和业务性。

探索

业主自治方式多样关键是“找到***”

“你一当上业委会委员，一做事，就会有人说你，”舒可心说，这种现象是肯定会出现的，因为业委会不可能让所有业主都满意，这是必然。

任国民也说，因为业委会的人数和精力有限，所做工作不可能让所有业主满意，仍有人对业委会有着不信任。以上述申请业委会代管住宅专项维修资金为例，在征集业主签名的过程中，仍有业主不愿意让业委会代管，担心在换届的时候出现问题，表示仍由“公家”管理更放心。

为此，任国民等业委会成员采取了一项措施，即在小区10个单元里各选举出一位单元长，“要求对单元的事务比较了解，关心小区的公共利益，有时间，有热情，有精力。”在以后住宅专项维修资金的使用中，由单元长组织各单元的业主签名，“征集***，顺应资金的管理需要”。单元长可以算作业委会的一种扩大和延伸，可以参与小区的管理。

舒可心说，业委会如何发挥作用，取决于小区的业主群体希望他们如何发挥作用，不同的小区，业委会的作用不同，“但有一条原则，应该是最大限度地维护每个业主的利益和业主的共同利益，这是业委会工作的最大目标。”

在舒可心看来，如何找到***是业委会工作中最大的难题，比如是“炒”掉物业还是让物业改进，其实就是一个例子，因为业主对此的意见可能不同。业委会成员常常会以自己的意志来“寻找***”，形成一种“为民做主”的意识，而这可能并不代表大多数业主的意见，这其实是种错位。因此，业委会也需要监督，必要时可以罢免，但这需要业主建立和提高监督意识。

舒可心认为，业委会是业主自治活动的一种组织，但在保证业主权益的前提下，业主自治方式具备灵活性，诸如一些小区成立理事会，最终需要建立一种业主合力、保证小区幸福、共同协商的机制。

业主自治的形式、内涵要件其实不是“业主自管”小区，而是下列四个标准：物业服务经理人(或物业服务企业、或自己的邻居或邻居组成的机构)是否是业主们共同表决选举的；物业费年度预算是否是业主们共同表决决定的；每个业主是否对物业管理过程的一切事情都有知情权，即对所有的文件都有查阅、抄录、复制的权力；每个业主是否对业委会的一切事情都有知情权，以及罢免、改选业委会的流程是否足够方便。