●一季度新入市高端住宅跨过均价5万元“门槛”

曾荣膺去年北京市场住宅单盘销冠的东四环高端社区金茂府三期4月即将开盘，预计55000元/平方米的定价依然获得热捧。而北四环即将开盘的“高端住宅标杆”紫御华府6万元/平方米左右的价格，也丝毫挡不住高端置业者关注的目光。相比大众消费产品普通住宅的“度日如年”，北京单价动辄四五万每平方米的高端居住产品压力却要小很多。来自亚豪机构的统计调查显示，2012年内有开盘计划的城市公寓项目共有17个，包括6个纯新盘，以及11个老项目后期，其中6个拟定了计划开盘价格，其整体均价为53333元/平方米。尽管这样的高定价令人“咋舌”，可从市场反馈的信息来看，去年以来高端住宅的购买热情和购买群体的稳定性均明显高过普通住宅。无论是去年金茂府一、二期的热销还是保利东郡、凯德锦绣、远洋万和公馆的受热捧，均让高端楼盘开发商拥有普遍乐观的底气。随着今年一季度多个高端住宅的亮相，明显高于普通住宅的入市热情，也透露着这些楼盘普遍5万元/平方米以上报价的“充足底气”。

“2008年以来宽松的货币供应、4万亿投资，引发之后三年经济过热，而长期的实际负利率吸引大量热钱进入房地产市场，推动房价屡攀新高，房地产的金融属性被空前强化。这其中占据了核心城市资源，地段价值无法复制，供给高度稀缺的高端城市公寓，作为价值坚挺的人民币资产，成为了高净值人群的投资热点。在购买力的追捧之下，近几年高端城市公寓进入了‘越买越涨、越涨越买’的循环，房价上涨速度远超普通住宅。”亚豪机构副总经理高姗表示，目前国内顶级城市公寓售价已突破10万元大关，北京包括盘古七星公馆、钓鱼台七号、霞公府、上国阙等均是“金字塔尖”群体的重要选择。

而北京易居房地产研究院分析人士也表示，在2009、2010年楼市向好的年份，无数“地王”在开发商的竞买中诞生，再传导到住宅市场，抬升房价。“地王”项目先天的高成本，意味着开发商需要制定更高的价格，才能实现合理利润，因此，在“地王”衍生的过程中也代表着新兴的高端住宅正在孕育。当前，城市化进程的势不可当、城区外延效应的不断提速，还会在未来很长一段时期内继续成为中心城区城市公寓价格上行的推动力。

●2012在售高端住宅集中四环周边

统计数据显示，2012年计划入市的17个城市公寓中，位于三环内的只有3个，另外14个项目中，有9个项目都位于四环周边区域，包括紫御华府、远洋万和公馆、顺景石上清泉这样的纯新盘，以及西山壹号院、御园、保利东郡等多个老项目后期。

究其原因，主要是受到中心城区土地稀缺导致的城市公寓供应转向五环周边，这是城市发展的必然结果，这也使得不少曾经位置较好的普通住宅，因为地缘优势而“被高端住宅化”。《广厦时代》采访中了解到，2012年计划开盘的中信城后期，2008年仅为18500元/平方米，2011年单价提升至4万元，因价格随区域价值的提升而上涨“被高端住宅”。还有一类比较典型，2008年西城区的西单上国阙售价45000元/平方米，如今已达到12万元/平方米，翻了将近三番。城市发展放大了中心城区稀缺土地的价值，促进项目快速提升房价，令曾经那些位于二、三环的普通住宅高端住宅化，普通高端住宅迈向顶级高端住宅。

亚豪机构副总经理高姗认为，随着开发商产品打造水平的提升，城市公寓高端住宅的综合品质日臻完美，一些位于四、五环的高端住宅价格超越了位于城市核心区的二、三环周边的项目，最典型的就是北四环的地标建筑盘古大观。在经过了多年的开发摸索，房企在高端住宅项目上运作经验不断丰富，实力也持续提升，在园林景观、物业服务、资源配套、产品设计上都不断升级，以通过附加价值的提升，来增强项目的核心竞争力。

●2012公寓高端住宅市场预期依然乐观 未来楼市将实现“泾渭分明”供给架构

除土地稀缺外，目前市场上可供购房者甄选的公寓高端住宅其实并不多。据亚豪机构统计数据显示，目前北京共有70个单价超过4万元的公寓高端住宅项目正在销售，其中19个处于尾盘销售阶段，剩余房源少于10套，还有11个项目的在售房源不足，正在计划推新。这样算下来，目前仅有40个公寓高端住宅户型齐全、房源充足，不足全市在售项目总量的1/10。

业界专家认为，2011年以来，公寓高端住宅的供应量出现滑坡征兆。货币增发、经济刺激使得通胀成为2011年的头号威胁，继而央行采取“提准为主，加息为辅”的紧缩货币政策，令银行的存款准备金率飙升至20%以上的高位，直接导致银行体系流动性陷入困境，条件反射到实体行业，银行开始削减房地产行业的贷款规模，造成资金困境，而且加息令信贷成本也相应上升。而高端住宅项目开发，对于资金的需求量之大、周转期之长都是惊人的，高端住宅开发的风险激增，开发商态度谨慎，放缓地块开工、施工进度，令市场上公寓高端住宅的供应量相应减少。

采访中多位专家表示，房价取决于供给和需求，如今的政策调控却只是聚焦于购房需求层面，通过限购、限贷等手段抑制需求的释放，“然而高端置业群体对高端住宅的现实需求和高度热情依然是显著存在的。”国际经济动荡不安，股市低迷局面难改，市场投资环境持续恶化，都令高端住宅优良的投资性能更加凸显，2011年北京公寓高端住宅在低迷大市下依然销量接近6000套，这也充分印证了高端住宅的投资价值被购房者所认可。

“总的来说，由于需求不减、供应不足，2012年公寓高端住宅价格会继续坚挺，并存在上升空间。北京四环附近的在售高端项目定价普遍突破5万元/平方米大关，很大程度上也说明了高端住宅的产品和消费群体的独立性和特定性，未来北京房地产市场也将逐渐演化为高端住宅个性化解决峰层生活需求、普通住宅解决大众改善及升级需求，保障性住房保障低收入群体刚性居住需求的泾渭分明的对应渠道、对应供给的合理架构。这也是房地产市场全面走向成熟的市场化表现。”专家如是说。